املاک و مستغلات در مقابل املاک و مستغلات

درآمد حاصل از ساخت و ساز مسکن در پایتخت کمتر از انتظار سازندگان بود. بر اساس آخرین برآوردها از حاشیه سود ساخت و ساز مسکن در تهران، محاسبات «دنیای اقتصاد» حکایت از کاهش سود سرمایه گذاری در ساخت و ساز دارد که دلیل خروج گسترده سازندگان از بازار مسکن را نشان می دهد. طی دو سال گذشته، حاشیه سود مورد انتظار سازندگان مسکن برای دوره ساخت و ساز در شهر تهران (که اغلب بین یک و نیم تا دو سال به طول می انجامد) به 30 تا 40 درصد رسیده است و فروش از نظر درآمد فرآیند ساخت نامطلوب بوده است. و محاسبه نشان می دهد که حاشیه سود ساخت خانه در پایتخت اکنون کمتر از 30 درصد حاشیه سود مورد انتظار سازندگان است. مقصد مورد انتظار سازندگان برای کسب سود از بازار ساخت و ساز در اجرای پروژه های عمرانی و سرمایه گذاری در بازار مسکن با احتساب دوره دو ساله سالانه ساخت مسکن حداکثر 15 درصد است که نشان می دهد در شرایط فعلی آمده است. پایین از مقصد مورد انتظار برآوردها حاکی از آن است که این نرخ در حداقل دو سال ساخت مسکن در تهران اکنون به حدود 28 درصد رسیده است. این حاشیه سود که در واقع حاصل تفاوت قیمت تمام شده ساخت و فروش واحدهای جدید است، بر اساس داده های بهای تمام شده ساخت شامل هزینه تامین قطعات ساختمانی (زمین، مصالح، ابزار) است. ، خدمات مهندسی و …) و قیمت فروش واحدها. نوساز محاسبه شده است. البته حاشیه سود فعالیت های عمرانی مربوط به فعالیت های عمرانی در مناطق عمومی و مصرفی تهران است و این شامل مناطق مجلل شمال تهران نمی شود که هزینه ساخت و قیمت فروش واحدهای مسکونی کاملا متفاوت از حد معمول باشد. مناطق مصرف کننده .. در واقع این حاشیه سود بر اساس قیمت های ساختمانی سفارشی در مناطق مصرفی است.

به گزارش دنیای اقتصاد، دو سال پیش، تعداد زیادی از نوسازان و توان مالی برای ادامه فعالیت های عمرانی، پس از عدم جذابیت برای سازندگان و فروشندگان برای فرآیند ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساخت و ساز، این کمبود بازار را ترک کرد و تنها یک گروه اصلی باقی ماند. سازندگان، مورخان و پیشکسوتان در بازار مسکن در نقاط مختلف تهران باقی ماندند و به فعالیت خود ادامه دادند، هرچند این گروه از سازندگان بنا به چند دلیل مهم، بسته به سرعت کار و حجم ساخت و ساز و تعداد پروژه های عمرانی، فعالیت ها محدود شده و دامنه کار آنها در بازار ساخت و ساز کاهش می یابد. خروج سازندگان جدید و یا کم تجربه از بازار ساخت و ساز منجر به رکود فوق العاده ساخت و ساز در دو سال اخیر شده است.

دلیل اصلی این امر افزایش هزینه ساخت خانه ها به دلیل افزایش قیمت زمین و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی در صورت عدم وجود پیوند تکمیلی نهایی در روند ساخت و ساز یعنی قدرت موثر متقاضیان مصرف کننده می باشد. وارد بازار مسکن شوید. برمی گرداند. نظرسنجی دنیای اقتصاد نشان می دهد که طی دو سال گذشته، قیمت مسکن به شدت افزایش یافته است و افزایش قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی به عنوان گران ترین اجزای ساختمان به سرعت افزایش یافته است (به عنوان یکی از دو جزء اصلی و هزینه سرمایه گذاری ساخت و ساز). با این حال، از ابتدای سال 1997 تا پایان سال 1999 – به دلیل افزایش مداوم قیمت مسکن در طول سه سال – گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرف کننده، به ویژه صاحبان خانه اولی، به اجبار از متن بازار حذف شدند. ضعیف بودن قدرت خرید، آخرین حلقه فروش واحدهای ساخته شده برای تامین مالی پروژه های جدید، ناقص بود.

وخامت وضعیت ساخت و ساز

آخرین رصد بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری مسکن در تهران نشان می دهد که وضعیت رکود ساخت و ساز در پایتخت به دلیل کاهش درآمد و حاشیه سود سازندگان از مقصد مورد انتظارشان بدتر شده است. در حالی که پیش از این و در سال های گذشته مدت زمان ساخت خانه ها معمولاً 18 تا 24 ماه (معادل یک و نیم تا دو سال) بود، در حال حاضر این میانگین مدت در اکثر پروژه ها به طور میانگین بیش از دو سال است. پیدا کرده است

تغییرات مکرر هزینه ساخت خانه ها به دلیل افزایش سریع هزینه های ساخت و همچنین عدم تقاضای کارآمد برای واحدهای خریداری شده دو عامل اصلی در این وضعیت (کاهش سرعت تکمیل پروژه های در حال ساخت) است. این در حالی است که طی دو سال گذشته در برهه‌ای از زمان، برخی از مواد کمیاب و کمیاب شده‌اند و یا میزان افزایش قیمت آن‌ها به قدری بالا بوده که برخی از تولیدکنندگان به دلیل معامله دست به معامله زده‌اند. مشکل این است که آنها به سرعت پروژه های خود را کاهش داده اند.

حاشیه سود سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی در ساخت و سازهای سنتی و مصرفی در تهران اکنون به دلیل خروج زیاد سازندگان از بازار ساخت و ساز برای مدت حداقل دو سال به حدود 28 درصد کاهش یافته است. در دوره زمانی فعلی معرفی شده است.

شرایطی که طی دو سال اخیر منجر به خروج سازندگان جدید یا کم تجربه از بازار ساخت و ساز شده و اکنون برخی دیگر از سازندگان که از سازندگان باتجربه هستند نیز بازار را ترک می کنند. با این حال، وضعیت فعلی به معنای کسری تولیدکنندگان نیست. در ابتدای دو سال گذشته، پس از رسیدن حاشیه سود مورد انتظار تولیدکنندگان به مقصد، روند ساخت و ساز به فعالیتی غیرجذاب تبدیل شد و اکنون حاشیه سود مورد انتظار تولیدکنندگان از کف پایین آمده است.

این وضعیت رکود ساخت و ساز را بدتر کرده است. سوال مهم در شرایط فعلی این است که چرا با وجود کاهش قیمت زمین و کاهش قیمت مصالح ساختمانی، حاشیه سود ساخت و ساز در سال جاری کمتر از حد انتظار باقی ماند؟ نه تنها نرخ رشد زمین در سال جاری کاهش یافته، بلکه نرخ افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته کمتر بوده است. با این حال، حاشیه سود سازندگان برای فعالیت های ساختمانی کاهش یافت. در حالی که انتظار می رفت هزینه های مسکن کمتر باشد، انتظار می رفت حاشیه سود سازندگان نیز افزایش یابد. اما در عمل برعکس این اتفاق افتاد، یعنی کاهش حاشیه سود صنعتگران. دلیل اصلی این امر این است که نرخ تورم موتور به کمترین میزان خود در سه سال اخیر رسیده است. درست است که نرخ رشد هزینه های ساخت مسکن در تهران در سال جاری کاهش چشمگیری داشته است، اما موتور تورم مسکن (یا نرخ افزایش قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی روند ساخت) نیز کند شده است. .

آمارهای رسمی نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال تا پایان امسال تنها 8 درصد افزایش داشته است در حالی که مصالح ساختمانی (به عنوان تنها عامل هزینه ساخت مسکن) 28 درصد افزایش داشته است. پایان تابستان بر اساس آخرین آمار، تورم زمین در بهار امسال بیشتر از تورم مسکن بوده است.

برآورد حاشیه سود در مناطق مصرفی

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که در آن زمان، تولیدکنندگان بزرگی که قبلاً در بازار مصرف تهران به‌ویژه نیمه جنوبی پایتخت فعالیت می‌کردند، ساخت‌وساز را یک فعالیت سرمایه‌گذاری نمی‌دانستند. به عنوان مثال در حال حاضر در منطقه 10 تهران که منطقه مشترکی است و مرکز عرضه خانه های مصرفی، ارزان، گران و کوچک است، میانگین هزینه ساخت خانه (بخشی از زمین علاوه بر هزینه ساخت) حدود 25 می باشد. -25 میلیون متوسط ​​قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در محدوده بین 30 تا 35 میلیون تومان در هر متر مربع است.

همچنین برآوردها نشان می دهد که میانگین قیمت تمام شده خانه ها در مرکز شهر و مناطق مصرفی حدود 28 تا 30 میلیون تومان برای هر متر مربع است که از این میزان حدود 14 میلیون تومان هزینه ساخت و حدود 15 میلیون تومان است. هر متر مربع زمین..

به طور کلی، متغیرهای کلیدی متعددی بر حاشیه سود سازندگان مسکن تأثیر می‌گذارند که قیمت زمین و مصالح و همچنین قیمت فروش واحدهای ساخته شده از مهمترین آنهاست.

علاوه بر همه این متغیرها، اجرای برخی سیاست‌های غلط و برخی اقدامات غیرعملی از سوی سیاست‌گذاران مسکن، رکود در بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن را تسریع می‌کند. در غیاب اهرم مالیاتی موثر برای مقابله با انجماد املاک، از جمله نبود مالیات سالانه املاک مسکونی، بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها به جای صرف هزینه برای ساخت و ساز، آماده فروش وارد بازار می‌شوند که در نهایت بازار مسکن منجمد می‌شود. در حالی که اهرم موثر مالیاتی، مالیات سالانه بر دارایی و ایجاد ریسک و هزینه برای املاک و سفته بازی، نه تنها حلقه نهایی فرآیند ساخت و ساز، یعنی بازار مسکن، رونق می یابد، بلکه سرمایه املاک نیز صرف تولید مسکن می شود. اراده .

چشم انداز حاشیه سود ایجاد کنید

بررسی حاشیه سود سازندگان و همچنین روند مورد انتظار سرمایه گذاری در مسکن نشان می دهد که قوی ترین عامل تاثیرگذار بر بازار مسکن و ساختمان در ماه های آینده یک متغیر خارجی است. این متغیر خارجی شبیه به نتیجه پیشرو فرآیند مذاکرات برجام است که در صورت موفقیت بر تمامی قیمت ها در همه بازارها تاثیر می گذارد. تحولات مثبت این بخش، ضمن اینکه در رفع حباب مسکن و کاهش قیمت ها در بازار مسکن موثر است، منجر به کاهش قیمت ها در تمامی بازارها از جمله بازار زمین و مصالح ساختمانی می شود. با این حال، از آنجایی که احتمال کاهش قیمت ها در بازار مسکن وجود دارد و اگر مذاکرات نتیجه مثبتی داشته باشد، حاشیه سود سازندگان تحت تاثیر قرار می گیرد، به طوری که می توان به حاشیه سود مورد انتظار سازندگان دست یافت و نبض ساخت و ساز را بازیابی کرد. ترانزیستور مورد نیاز است. در نهایت نتیجه مثبت این مذاکرات با رفع حباب قیمت آپارتمان و به تبع آن احیای قدرت خرید متقاضیان، منجر به از سرگیری معاملات مسکن می شود. بازگشت متقاضیان مصرف به بازار مسکن و خرید آپارتمان از طریق آنها نیز آخرین حلقه زنجیره سرمایه گذاری های عمرانی را تکمیل می کند. از سوی دیگر، کاهش هزینه های ساخت مسکن و حتی ثابت نگه داشتن هزینه های ساخت به دلیل بازگشت تقاضای موثر بازار، حداقل به مقصد مورد انتظار، می تواند منجر به بازگشت حاشیه سود سازندگان شود. برای این فرآیندها هزینه کنید. سرمایه گذاری در ساخت و ساز