سه نشانه مهم در بازار مسکن

روند بازار معاملات مسکن شب عید امسال با سال های گذشته متفاوت است.

نظرسنجی «دنیای اقتصاد» بر اساس آمارهای رسمی و نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن در تهران در شب عید نشان می دهد که روند بازار آپارتمان در بهمن و اسفند امسال کاملا متفاوت از وضعیت است. دارای حداقل 7 سال سابقه کار در بازار حداقل سه شاهد کلیدی می توانند تفاوت بازار مسکن امسال و شب عید سال های گذشته را توضیح دهند.

این سه شواهد اصلی مربوط به شرایط بازار میانی در نبود تقاضای هیجانی و همچنین فاصله بازار با شرایط عادی، وضعیت تورم ماهانه و تعداد خریدهای انجام شده تحت عنوان بازار است. بازار مسکن شب عید در 22 منطقه.

بازار مسکن در شب عید با وضعیت متفاوتی نسبت به مدت مشابه سال های قبل مواجه شد. در شرایطی که تقاضا برای خرید خانه عموما هر سال افزایش می یابد، حجم معاملات واحدهای مسکونی در بهمن و اسفند به عنوان دوره معاملات ملکی، بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی را در حال حاضر با وضعیت متفاوتی مواجه می کند. در بهمن ماه امسال برخلاف شب عید بازار مسکن در سال های گذشته، حجم معاملات مسکن نسبت به آذر – یک ماه قبل از آن 13 درصد کاهش چشمگیری داشته است. براساس اعلام بانک مرکزی در بهمن ماه حدود 8500 تراکنش خرید مسکن در تهران به ثبت رسیده است. حجم معاملات مسکن در آذرماه به 10 هزار مورد رسید.

اما سوال بزرگی که در رابطه با آمار رسمی رشد بازار مسکن در بهمن ماه و وضعیتی که در اسفندماه در بازار مشاهده شد این است که آیا بازار مسکن در شب عید امسال عادی است یا مانند چند سال بعد همچنان در وضعیت هیجانی قرار دارد؟

در طول 7 سال گذشته بازار املاک و مستغلات در شب عید همگام با تحولات مربوط به رکود و رونق شرایط مختلفی را تجربه کرده است. در برخی سالها بازار شب عید معمول بود. اما در چند سال دیگر معاملات ملکی به دلیل تقاضای هیجانی در بازار املاک تحت تأثیر تغییرات داخلی و خارجی تأثیرگذار بر این بازار، دچار مشکل شد. حال سوال مهم این است که وضعیت بازار مسکن در شب عید چگونه است؟

بر اساس آمارهای رسمی، متوسط ​​قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در بهمن ماه امسال با 0.4 درصد افزایش به 33 میلیون تومان رسید. در این ماه حدود 8500 معامله خرید در پایتخت به ثبت رسید که نسبت به ماه قبل 13 درصد کاهش داشته است. بررسی وضعیت معاملات مسکن در مناطق 22 گانه تهران نشان می دهد که 21 منطقه پایتخت نسبت به آذرماه کاهش معاملات خرید مسکن را به ثبت رسانده اند.

اولین شاهد محدوده طبیعی و احساسی

امسال با توجه به اینکه بازار در محدوده تقاضای عادی تا هیجانی قرار دارد، معاملات مسکن به میانه بازار مسکن بازگشت.

بررسی روند معاملات مسکن در 7 سال اخیر نشان می دهد که بازار مسکن در شب عید سال 93، 94 و به ویژه در سال 95 در شرایط عادی قرار داشته است. یعنی حجم کلی معاملات مسکن توسط متقاضیان مصرف کننده در این بازار انجام و ثبت شده است.

در سال 96 با وجود اینکه بازار وارد رونق شده بود، شرایط بازار شب عید تقریباً عادی بود و بیشتر معاملات مسکن توسط خریداران مصرفی انجام می شد. اما در شب عید سال 97 و 98 حال و هوا از حالت عادی به مثبت تغییر کرد. در صورت افزایش چشمگیر حجم معاملات مسکن، هیجان مثبت نه توسط طیف مصرفی متقاضی، بلکه توسط دلالان و سرمایه گذاران کوتاه مدت در بازار آن زمان ایجاد شد. اگرچه در آن زمان تقاضای مصرف کنندگان در بازار بالا بود، اما اکثر کسانی که در بازار مسکن معامله می کردند، سفته بازان و سرمایه گذاران بودند.

با این حال فضای شب عید بازار مسکن در سال 99 مملو از کما منفی و هیجان بود. تقریباً تمامی متقاضیان مسکن اعم از مصرفی و غیرمصرفی در شب عید سال گذشته بازار مسکن را ترک کردند. این امر به دلیل رونق بازار و ضعف قدرت خرید مصرف کننده از یک سو و از بین رفتن سرمایه گذاری و سفته بازی در این بازار تحت تأثیر عوامل خارجی از سوی دیگر است. در فروشگاه. به دنبال افزایش قیمت مسکن در پاییز 1999، انتخابات ریاست جمهوری ایالات متحده منجر به شکاف در تورم دارایی سرمایه به دلیل متغیرهای خارجی شد. همزمان با افت سایر بازارها، بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و از آنجایی که تقاضای مصرفی مدت ها از بازار خارج شده بود، سفته بازی و تقاضای سرمایه گذاری نیز تحت تاثیر قرار گرفت. در نتیجه محرک منفی در این بازار تجربه شد. اما شرایط کنونی یعنی شب عید 1400 بازار مسکن با شب عید بازار مسکن در 7 سال گذشته بسیار متفاوت است. در حال حاضر بازار مسکن نه در وضعیت مثبت و نه در وضعیت منفی قرار دارد. با این حال، این وضعیت هنوز به حالت عادی برنگشته و از حالت عادی فاصله دارد. وضعیت بازار مسکن در شب 1400 عید را می توان معتدل توصیف کرد. در حال حاضر هیچ معامله گر و دلال در بازار مسکن وجود ندارد. از سوی دیگر به دلیل ضعیف بودن تقاضای مصرف کننده، کمبود قدرت خرید و عدم نگهداری مناسب، شرایط عادی بازار حاکم نیست. این در شرایطی است که گروهی از گروه‌های تقاضای مصرف‌کننده، به‌ویژه آنهایی که تقاضای فزاینده‌ای دارند و همچنین برخی از سرمایه‌گذاران بلندمدت املاک در بازار هستند و خرید می‌کنند. بنابراین شرایط کنونی بازار مسکن را می توان شرایط میانی توصیف کرد. در همین راستا بازار شب عید قربان در 7 سال گذشته با 1400 شرایط مختلف مواجه بوده است. آمار نیز این تحلیل را تایید می کند. بر اساس آمار رسمی، در سال های 94، 95 و 96 به طور میانگین 15 تا 16 هزار معامله خرید مسکن در بازار شب عید تهران (بهمن) به ثبت رسیده است.

این مبلغ در سال های 97 و 98 به طور میانگین 10 هزار معامله در شب عید در بازار مسکن بوده است. در سال 1999، زمانی که بازار شاهد هیجان منفی بود، این میزان به رکورد 4000 معامله خرید مسکن در ماه فوریه کاهش یافت. این در حالی است که در بهمن ماه سال جاری که بازار در شرایط عادی سال 93 تا 96 نبود و جو مثبت سال های 97 و 98 و نوسانات منفی سال 99 را تجربه نکرد، این میزان تقریباً به 8500 معامله خرید مسکن رسید. رسید . این ارقام به عنوان اولین شاهد، وضعیت متفاوت بازار معاملات معاملات شب عید امسال را نسبت به سال های گذشته نشان می دهد.

شاهد دوم تورم ماهانه صفر

دومین شاهد از شرایط متفاوت حاکم بر بازار مسکن تهران در شب عید امسال نسبت به سال های گذشته مربوط به وضعیت تورم ماهانه خانه ها است. در بهمن ماه امسال تورم ماهانه منازل در تهران عملا به صفر رسید. این اولین بار در شش سال گذشته است که در شب عید تورم ماهانه صفر در بازار مسکن ثبت می شود. در طول سال ها، میانگین بیش از 3 درصد بوده است.

شاهد سوم قرمز شدن 22 منطقه

در شرایطی که در شب عید کل معاملات مسکن در پایتخت 13 درصد کاهش یافت، یعنی هر سال حجم معاملات مسکن افزایش یافت، معاملات مسکن در 21 منطقه از 22 منطقه یک تهران منفی شد. ، یا به عبارتی به شرایط قرمز ثبت نام رسیده است.

این وضعیت یک سوال مهم را به وجود می آورد که چرا در شب عید که حجم معاملات خانوارها عموماً در همه مناطق افزایش یافته بود، امسال تقریباً در تمام مناطق شهر حجم معاملات کاهش یافته است.

این دومین بار در سال 1400 است که وضعیت معاملات مسکن از نظر تعداد معاملات خرید آپارتمان قرمز شده است. این وضعیت برای اولین بار در اکتبر 1400 تجربه شد. زمانی که خبر از سرگیری مذاکرات بورژوازی در مهرماه منتشر شد، بازار مسکن نسبت به متغیر خارجی واکنش نشان داد که پیش بینی می شود ریسک های اقتصادی کاهش یابد و پس از آن بازار فروپاشید و به بازار مسکن سرایت کرد. شهریورماه امسال بازار مسکن در پی انتشار خبر از سرگیری مذاکرات بورژوازی در آبان ماه دچار شوک قیمتی شد. تورم ماهانه مسکن منفی بود و وضعیت در واکنش به متغیرهای خارجی و در پاسخ به فرض تاثیر مذاکرات چانه زنی، بازارها را به سمت آرامش هدایت کرد یا آنها را به جهش (بسته به نتیجه مذاکرات) سوق داد. ) بازار مسکن قرمز شد.

چنین شرایطی هم اکنون در بازار مسکن قابل مشاهده است. وضعیت فعلی بازار مسکن نتیجه واکنش همه متقاضیان بازار اعم از مصرفی و غیرمصرفی به یک متغیر خارجی یا خارجی – حاصل مذاکرات است. درک فعلی بازار از روند شناخته شده تحت تأثیر متغیر برونزا این است که به احتمال زیاد این متغیر بازارها را در مسیری آرام قرار می دهد. از سوی دیگر طی سال گذشته به دلیل تاثیر تغییرات داخلی، امکان افزایش قیمت مسکن محدود شد. حباب سنجی بازار مسکن این را نشان می دهد.

روایت واسطه در شب عید فطر

واسطه های بازار مسکن نیز اعلام آمار رسمی از وضعیت متفاوت 1400 بازار مسکن در شب عید را تایید می کنند. فعالان بازار مسکن در نقاط مختلف شهر تهران با بیان اینکه بازار مسکن در بهمن ماه امسال نسبت به ماه های مشابه سال قبل با شرایط متفاوتی مواجه بوده است، اظهار داشتند: نتیجه مذاکرات مشخص خواهد شد.

به گفته وی، بازار تجارت در شب عید قربان امسال اگرچه از نظر حجم مبادلات در وضعیت بهتری نسبت به سال گذشته قرار دارد، اما همچنان نسبت به نیمه دهه 90 وضعیت مطلوبی ندارد. یعنی بازار هنوز به حالت عادی برنگشته است. با این حال در این بازار خبری از شور و شوق مثبت یا منفی نیست. این در حالی است که در بازار ملک متقاضیانی که اکثرا مصرف کننده هستند منتظر کاهش قیمت مسکن هستند.

در واقع، مصرف کنندگان انتظار دارند قیمت مسکن به زیر سطح فعلی کاهش یابد. تقاضای غیرمصرفی نیز انتظار سود یا سود قابل توجهی از این بازار در کوتاه مدت و میان مدت ندارد.

در حال حاضر بر اساس اعلام میانجی ها و کارگران بازار مسکن تهران، بازار کاملا مصرفی است. اگرچه حجم معاملات خرید مسکن در بهمن ماه به میزان قابل توجهی کمتر از دی ماه است و در حالی که هر سال شب عید معادل افزایش حجم معاملات خرید مسکن بود، امسال شرایط متفاوتی در این بازار حاکم شد. هنوز آنجاست موجود در بازار..

این بدان معناست که متقاضیان به طور کامل از بازار خارج نشده اند. اکثر آنها دست به دست هم دادند تا اینکه نتیجه مذاکرات مشخص شد و به کاهش قیمت ها امیدوار بودند. اما افراد دیگری نیز از بازار ملک خرید می کنند، بنابراین بازار در وسط است. از سوی دیگر، در شرایطی که سفته بازان و سرمایه گذاران کوتاه مدت عملا از بازار مسکن محو شده اند و دیگر در بازار حضور ندارند، برخی از خریدها در بازار مسکن در شب عید به تاخیر افتاده است. طیف سرمایه گذار مدت. اینها افرادی هستند که یا خانه اول هستند و قصد دارند بعد از خرید خانه از یک تا چند سال در واحد اقامت کنند و سپس آن را در بازار اجاره خود بگذارند یا به قصد زندگی در واحدی دیگر آن را به خانه بهتری تبدیل کنند. یا گروهی که قصد سرمایه گذاری بلندمدت به منظور اجاره دارند، واحدی را خریداری کرده و در بازار اجاره عرضه می کنند.

در واقع در حال حاضر دو گروه عمده متقاضیان در بازار مسکن وجود دارد، متقاضی مصرف کننده و متقاضی سرمایه گذاری بلندمدت. برخی از آنها امسال از بازار شب عید خرید می کنند. با این حال، اکثر این متقاضیان در بازار هستند و به دنبال یک نتیجه مذاکره هستند. معاملات آنها به تاخیر افتاده است. تقریباً در تمام مناطق پایتخت وجود دارد.

کمترین تورم نقطه به نقطه را ثبت کنید.

بازار مسکن در بهمن ماه امسال شاهد یک رویداد مهم دیگر بود. بر اساس اعلام بانک مرکزی، نرخ تورم مسکن در بهمن ماه امسال به حدود 16 درصد کاهش یافت که کمترین نرخ رشد در یک ماه گذشته از سال 97 نسبت به ماه مشابه سال قبل است. ثبت کمترین تورم نقطه به نقطه در بهمن ماه پیامی قابل توجه به بازار مسکن تهران دارد. اینکه بازار در مسیر ثبات و کاهش قابل توجه نرخ رشد قیمت مسکن قرار دارد. تورم نقطه به نقطه مسکن تهران در بهمن ماه سال گذشته حدود 90 درصد بود که اکنون به حدود 16 درصد رسیده است.