مقایسه وام مسکن با اجاره

ورود و خروج اخیر بازار مسکن نشان دهنده تعهد گروهی از خریداران خانه اولی در شب عید است. در هفته های اخیر جمعی از مستاجران بی خانمان برای ورود به بازار مسکن از بازار اجاره خارج شده اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که این ورود و خروج در بخش‌های مختلف بازار مسکن با سطح فعلی قیمت مسکن در قیمت پایه مسکن همخوانی ندارد، بلکه متاثر از نیروی دو محرک است که وزن آنها بسیار بیشتر از یکدیگر است.

این در حالی است که در 10 ماهه از ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه میانگین افزایش قیمت مسکن تنها 8 درصد بوده که نشان از ثبات نسبی بازار مسکن پس از سه سال متوالی نوسانات قیمتی دارد. اما تثبیت قیمت ها و محدود کردن رشد آنها به نوسانات ماهانه طی ماه های بعد از ۱۴۰۰ به این معنا نیست که قیمت ها در محدوده قابل قبول بی خانمان ها قرار می گیرد و حباب مسکن به طور کامل تخلیه می شود، هنوز راه زیادی در پیش است. در واقع افزایش قیمت مسکن به قدری شدید بوده که تثبیت چند ماه اخیر زمینه را برای بازگشت کامل قیمت‌ها به حالت عادی فراهم نکرده و انتظار می‌رود هیچ اتفاق غیرقابل پیش‌بینی خارج از بازار مسکن رخ ندهد. پیرامون ریسک غیراقتصادی تحریم ها. روند بازگشت از افزایش قیمت مسکن در ماه های آینده ادامه خواهد داشت. البته این روند در کاهش اسمی قیمت مسکن منعکس نمی شود، اما تورم عمومی همچنان منجر به کاهش تدریجی ارزش واقعی مسکن خواهد شد و این روند تا تکمیل ادامه خواهد داشت. ثبات. در بازار مسکن تاسیس شد.

اما علیرغم فاصله بین سطح قیمت و توان خرید متقاضیان مسکن، دو محرک برای اولین بار از سوی مالکان رد شده است که قصد خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن را دارند. یکی از این محرک ها «اجاره مقرون به صرفه» و دیگری «افزایش سقف وام مسکن و همزمان توقف افزایش قیمت مسکن» است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در مورد بازار اجاره و مسکن نشان می دهد که وزن محرک اول بسیار سنگین تر از محرک دوم است و دلیل اصلی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن رانتی است که ارائه می دهد. خارج شده است صلاحیت مستاجران بی خانمان رکود و ثبات نسبی قیمت ها در بازار مسکن نیز از عوامل مهم خرید ملک در فضایی غیر هیجانی است، اما شرایط حاکم بر بازار اجاره به گونه ای است که مستاجران می گویند حتی اگر بازار مسکن آرام نبود. پس شاید آنها چاره ای نداشتند. وارد بازار مسکن شوید.

در بازار اجاره متوسط ​​چه می گذرد؟

در مناطقی از تهران که در سال های اخیر هم در بازار اجاره و هم در خرید مسکن پیشتاز تقاضا بوده اند، نمایانگر خرید، فروش و اجاره خانه و رفتار، قیمت و پیشرفت بازار اجاره هستند.میانگین سطح اجاره ظاهر می شود. 1.5 برابر متوسط ​​درآمد فعلی خانوار باشد.

تحقیقات انجام شده در مناطق 4 و 5 تهران، شرق و غرب تهران که در سال های اخیر از جمله مناطقی بوده اند که بیشترین تقاضا برای ساختار مسکن و مسکن را داشته اند، همواره نشان دهنده اتفاقاتی است که در حوزه مسکن می گذرد. بازار به جز مناطق استثنایی فوق. این بررسی میدانی نشان می دهد که در حال حاضر متوسط ​​خالص اجاره بهای یک واحد مسکونی 70 متری در منطقه 4 حدود 10 میلیون و 500 هزار تومان و در منطقه 5 12 میلیون و 500 هزار تومان است. این در حالی است که متوسط ​​درآمد خانوارهای ایرانی در سال جاری با فرض شاغل بودن تنها سرپرست خانوار حدود 5 میلیون تومان است. بنابراین، متوسط ​​اجاره خانه با حداقل متراژ استاندارد مورد تقاضای مستاجران، میانگین درآمد خانوار را دو برابر می کند.

البته عرف در بازار اجاره این است که بخشی از ارزش اجاره آپارتمان به عنوان ودیعه یا به اصطلاح «رهن» از مستاجر دریافت می شود و مبنای این محاسبه فرمول «یک میلیون تومان ودیعه» است. 30000 تومان.” معادل اجاره ماهانه.” طبق این فرمول، اگر مالک یک واحد 70 متری در منطقه 4 و 5 حاضر شود نیمی از اجاره بها آپارتمان خود را به عنوان ودیعه پرداخت کند، باز هم پرداخت ماهانه مستاجران به طور متوسط ​​6 میلیون تومان است. ; علاوه بر این، بسیاری از مستاجران به ویژه آنهایی که در دو یا سه سال آینده وارد بازار اجاره مسکن شده اند، مجبور به گرفتن وام برای پرداخت سپرده های خود و اقساط ماهانه این وام ها شده اند و در هزینه مسکن آنها نیز لحاظ شده است. . بنابراین، در عمل، هزینه پرداخت اجاره بسیار بالاتر از سطح درآمد خانوار و استطاعت مستاجران است.

مقایسه وام مسکن با اجاره

علاوه بر تفاوت معنادار توان پرداخت مستاجران با سطح فعلی اجاره بها، محرک دیگری است که با وجود کارایی کمتر، در تصمیم مستاجران برای خروج از بازار اجاره و ورود برای اولین بار به بازار مسکن بی تاثیر است. اتفاق نیفتاده است که اقساط وام مسکن بسیار زیر سطح است. اجاره بها در بازار فعلی مسکن رایج است. با خرید اوراق بورس اوراق بهادار، سقف وام مسکن مهرماه امسال دو برابر شد و بازپرداخت آن از مهرماه آغاز شد. به این ترتیب وام مسکن زوجین که شامل یک کالای تقلبی است که در صورت درخواست به خریداران مسکن قابل پرداخت است، با توجه به افزایش شدید قیمت اوراق در حال حاضر، در تهران به 480 میلیون تومان رسیده است و تخفیف 50 درصدی موقت نیز دارد. یک عامل بخش برای وام گیرندگان مسکن بانک است که 15 درصد از ارزش وام (تقریباً 72 میلیون) باید صرف اوراق شود و در صورت حذف این تخفیف موقت اوراق قرضه هزینه خرید تا 30 درصد ارزش افزایش می یابد. از وام به این ترتیب دوبرابر شدن سقف وام از یک سو با توجه به هزینه های آن و اقساط هنگفت ماهانه آن که در تهران حدود 8 میلیون تومان است، کار متقاضیان مسکن به ویژه خانه اولی ها را با مشکل مواجه کرده است. تقویت ظرفیت این در حالی است که در حال حاضر میزان اجاره بها مستاجران در مناطق متوسط ​​حتی از قسط وام مسکن نیز فراتر رفته است که نشان می دهد حتی در این مناطق قیمت مسکن با میزان اقساط وام مسکن برابری می کند. این وضعیت باعث شده است که گروهی از مستاجران بی خانمان به این نتیجه برسند که در حال حاضر خرید خانه برای آنها ارزان تر و عاقلانه تر از اجاره خانه است. روند تازه شکل گرفته در بازار یعنی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید خانه بیشتر در بین مستاجران شمال شهر دیده می شود. بنابراین آنها به این نتیجه رسیده اند که می توانند خانه ای برای اقامت موقت بخرند نه خانه دلخواه خود و سال ها طول می کشد تا توان مالی آنها خانه بهتری بخرند تا انتظاراتشان را برآورده کند.یک دوره انتقالی است.

معیارهای انتخاب خانه اول

وضعیت قرمز بازار اجاره، مستاجران را مجبور کرده است به این نتیجه برسند که در صورت عدم خرید خانه با هر سختی و فشار برای پرداخت اقساط، دیگر توان خرید مسکن در تهران را ندارند. مستاجران می دانند که اجاره ماهانه ای که می پردازند هزینه ای غیرقابل استرداد است، در حالی که اگر خرید کنند و در یک خانه کوچک یا در محله ای دور از آنها زندگی کنند، اجاره را به صورت اقساط می پردازند و می توانند بدهی خود را پرداخت کنند. خرید کنید صاحب خانه و در نهایت خانه ای باشید که بعداً فرصت بهبود پیدا کند.

بنابراین در حال حاضر معیار اصلی برای خرید خانه فقط سطح قیمت و نسبت حداکثر بودجه ای است که می توانند تهیه کنند نه خانه مورد نظر. از طرفی با توجه به قوت فعلی پوشش وام مسکن، صاحبان خانه اولی می توانند آپارتمان های 15 تا 20 متری در جنوب شهر خریداری کنند و در نتیجه مقصد این دسته از متقاضیان می باشد. کم اهمیت. خانه هایی در جنوب شهر به دلیل محدودیت بودجه. در حال حاضر متوسط ​​قیمت آپارتمان های مسکونی در جنوب شهر متری حدود 20 میلیون تومان است که با وام 480 میلیون تومانی پس از کاهش هزینه خرید اوراق، می توان حدود 20 متر مربع را در آنها خریداری کرد. . محله

تعداد خریداران خانه اولی که قصد ورود به بازار مسکن را دارند به طور دقیق گزارش نشده است و در حال حاضر نمی توان از موج بی خانمانی در بازار خبر داد. آپارتمان برای فروش. اگرچه این پرونده ها در ماه های اخیر به طور مکرر به فروش می رسد و گاهی اوقات مالک از فروش منصرف می شود، اما در هفته های اخیر بنگاه های معاملات ملکی به نشانه افزایش تقاضا برای آپارتمان های کوچک به ویژه در شهرهای متوسط ​​و پایین به سراغ صاحبان این پرونده های سوخته رفته اند. . البته تماس با فایل های سوخته در همسایگی کاربران در مناطقی مانند 2 و 4 نیز اتفاق می افتد، اما تحقیقات میدانی نشان می دهد که در مورد فایل های کوچکتر و قدیمی تر، این پیگیری ها توسط مشاوران املاک بیشتر است. بررسی برخی از غیرعادی‌ترین تحولات بازار مسکن در سال‌های اخیر (از سال 97) نشان می‌دهد که برای اولین بار مالکان خانه‌ها در سال 97 مجبور به خرید املاکی شدند که استانداردهای آنها را نداشتند. نوسانات .. در سال 97 زمان ورود اولین سرمایه گذاران مسکن به بازار مسکن فرا رسیده بود، اما به دلیل تورم غیرعادی، توانایی خرید ملک به سرعت در حال کاهش بود، به طوری که برخی اوقات اگر چند ماه زودتر بدهی خود را پرداخت کرده بودند، آنها می توانستند بدهی های خود را دریافت کنند. آنها از محله های نسبتاً مساعد شهر خرید می کردند، اما چون باید تا پایان دوره سپرده گذاری تحمل می کردند، قیمت آنها به شدت کاهش یافت و در نهایت مجبور به خرید در محله های بسیار کمی شدند.

اما تفاوت خانه اولی وارد شده به بازار مسکن امروز با خانه اولی در سال 97 در این است که خریداران خانه اولی قصد زندگی در آپارتمان خریداری شده را نداشته و تنها به دنبال سپر برای حفظ ارزش آن بوده اند. دارایی های آنها در برابر تورم. خانه خریداری شده را به مستاجر سپرد و در محله دیگری به انتخاب خود خانه ای اجاره کرد. اما اجاره بها به حدی افزایش یافته است که صاحبان خانه اولی اکنون حاضرند برای رهایی از اجاره هر خانه ای که متناسب با بودجه آنها باشد، بخرند و در آن زندگی کنند. در خانه بزرگتر یا محله بهتر. به این ترتیب این گروه در ماه های اخیر بخشی از تقاضای موثر در بازار مسکن بوده اند که می توان آن را «خانه دوم» نامید.